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Financement

Le crédit-bail immobilier pour financer vos locaux professionnels

Publié le 19 Juillet 2019 - Mis à jour le 12 Août 2020

Une solution sur mesure et fiscalement avantageuse pour développer votre entreprise, tout en préservant votre trésorerie.

Vous souhaitez acquérir des bureaux ou bâtir un entrepôt ? Le crédit-bail immobilier peut financer la totalité de votre investissement (bien, terrain…). Il s’adresse à toutes les sociétés, quelle que soit leur forme juridique, et s’adapte au montage patrimonial (lire encadré). « Le crédit-bail consiste en un contrat de location entre un crédit-bailleur et un crédit-preneur assorti d’une promesse unilatérale de vente (option d’achat) », explique Nicolas Bachelot, directeur commercial de l’activité Crédit-bail immobilier chez BNP Paribas Leasing Solutions. Le crédit-preneur choisit le bien et négocie son prix avec le vendeur. Le crédit-bailleur l’acquiert pour son compte et le lui loue à un prix qui est fonction de la durée du contrat (entre 7 et 15 ans), du taux et du montant de l’option d’achat. Le financement porte sur tous les biens immobiliers à usage professionnel, qu’il s’agisse de l’achat d’un terrain suivi de la construction d’un bâtiment, d’une acquisition en l’état futur d’achèvement ou d’un immeuble existant avec ou sans financement de travaux ou d’extensions futures. À noter qu’une fois le bien livré, le crédit-preneur en assume les différentes charges (entretien, assurances…) pendant la durée du contrat, au même titre qu’un propriétaire classique.

Avantages

C’est un financement sur mesure puisque la périodicité, le montant et le taux des loyers sont modulables, la sous-location est possible, l’option d’achat peut être levée par anticipation ou le crédit-bail cédé en cours de contrat… « Dans le cas d’une construction d’immeuble, nous accompagnons le client pendant toute la période du chantier, ce qui est sécurisant, notamment pour une petite entreprise », indique Nicolas Bachelot. De plus, votre bien est financé tout en préservant votre trésorerie. Ni l’immeuble financé en crédit-bail ni les ressources de financement obtenues sous cette forme ne figurent au bilan de l’entreprise. L’endettement apparent est ainsi limité. Autre atout : les loyers du crédit-bail sont déductibles à 100 % du résultat imposable. Et au travers des loyers payés, le bien est amorti plus rapidement, le crédit-bail immobilier équivalant à un crédit d’impôt.

Avance-Preneur

Le crédit-preneur disposant de liquidités peut autofinancer une partie de son investissement au travers d’une avance-preneur. « Il consent un prêt amortissable au crédit-bailleur, explique Nicolas Bachelot. Ce prêt, qui s’apparente à un placement de moyen-long terme, produit des intérêts qui viennent en déduction de la charge locative sans affecter la déductibilité fiscale des loyers. »Dégager des liquidités

Le crédit-bail peut aussi, sous conditions, rendre liquide un bien par une opération de cession-bail (lease-back). « L’entreprise propriétaire du bien le vend à un crédit-bailleur qui le lui reloue via un crédit-bail, détaille Nicolas Bachelot. L’entreprise se constitue une trésorerie, par exemple pour financer son développement, et pourra redevenir propriétaire du bien à l’issue du bail. »

Fin de contrat

Si, à l’issue du contrat, l’option d’achat est levée, l’entreprise devient propriétaire du bien, lequel entre à l’actif du bilan au prix de cette option qui sert de base pour calculer les droits de mutation. « Elle doit aussi réintégrer l’excédent d’amortissement pratiqué pendant la durée de location dans ses résultats, rappelle Nicolas Bachelot. L’entreprise peut ensuite occuper, sous-louer à des tiers ou vendre le bien. »

Montage patrimonial

Il peut être intéressant, pour un dirigeant, de constituer une SCI crédit-preneur qui lui sous-louera le bien, générant ainsi des produits pour les associés/actionnaires de la SCI. Lors de la levée de l’option d’achat, le bien tombera dans le patrimoine de la SCI et donc du dirigeant. Mais attention, la SCI passe de sous-bailleur à bailleur, ce qui n’est pas sans conséquences fiscales. De ce fait, il convient de choisir avec attention le régime fiscal (IR ou IS) applicable à la SCI.

 

Article extrait de la Lettre Patrimoniale n°68 du mois d’avril 2019